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Alexandra Brylok
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Peter Buchmann
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vorsitzender Altenhilfe
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Wohlfahrtspflege Sachsen

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Vertragsrecht

Mit dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) sind bestimmte Vertragskonstellationen gesetzlich geregelt worden.

Allerdings gilt, dass Wohnen mit allgemeinen Unterstützungsleistungen nicht unter das WBVG fällt.

In diesen Fällen gilt für das Wohnen das bürgerliche Mietrecht und für die Betreuung das Dienstvertragsrecht. Beides ist im BGB geregelt. Ebenso gilt es für das Wohnen mit technischer Assistenz weitere Gesetze zu beachten

Rechtliche Aspekte des Wohnens mit personeller Altersassistenz

1.    Aufnahme von Angehörigen und Dritten in die Wohnung

zu unterscheiden von Besuch, dieser bedarf keiner Genehmigung/Anzeige

a)    Aufnahme von Angehörigen und Pflegepersonal in die Wohnung

Zur Aufnahme des Ehegatten, von nächsten Angehörigen, des Lebenspartners, der als Familienangehöriger gilt (§ 11 Abs. 1 LPartG), aber auch von Pflegepersonal in die Mietwohnung benötigt der Mieter grundsätzlich keine Erlaubnis des Vermieters, da dies zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört (u.a. OLG Hamm, RE vom 17.08.1982, Az: 4 REMiet 1/82).

Speziell für das Pflegepersonal wird vom OLG Hamm aber auch vorausgesetzt, dass dieses kein eigenes Besitzrecht an der Wohnung hat, sondern den Besitz vom Mieter ableitet.

Aber: Pflicht zur Anzeige gegenüber Vermieter

b)    Aufnahme von Dritten, §§ 540, 553 BGB

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis), dies trifft dann zu, wenn mit den in die Wohnung aufgenommenen Personen ein gesonderter Untermietvertrag abgeschlossen wird.

Ein pflegebedürftiger Mieter hat in der Regel Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gemäß §§ 540, 553 BGB, da berechtigtes Interesse besteht

2.   Versagung der Aufnahme von Dritten in die Wohnung gemäß § 553 Abs.1 S.2 BGB

Vermieter darf Genehmigung trotz berechtigtem Interesse verweigern, wenn:

wichtiger Grund in Person des Dritten:
•    persönliche Verhältnisse
•    Beeinträchtigung der anderen Mieter
•    nicht unbedingt wirtschaftliche Verhältnisse: Mieter und nicht Dritter haftet für Mietzahlungen
übermäßige Belegung des vom Mieter zu überlassenden Wohnraums
sonstige Gründe: Änderung des Verwendungszwecks der Wohnung


3.   Vollmachten zur Erleichterung des Alltags

a)    Vorsorgevollmacht:

Vollmacht, nach der dem Bevollmächtigten die Personensorge und auch die Vermögenssorge übertragen worden ist. Enthalten sind in der Regel auch die Kündigung und Abwicklung des Mietverhältnisses.

b)    Vermögensvollmacht:

Die Vollmacht kann auch allein die Bevollmächtigung zur Regelung der Vermögensfragen umfassen. Dies kann durch Generalvollmacht (alle Vermögensfragen) oder Spezialvollmacht (einzelne Angelegenheiten, insb. Bankvollmachten) erfolgen.

Es kommt also auf den genauen Regelungsinhalt an, in welchem Umfang die Vollmacht „wirkt“.

Rechtliche Aspekte der Mietvertragsgestaltung - Wohnen mit technischer Altersassistenz

Grundlage für diese beispielhaften Stichpunkte bildet der übliche Musternutzungsvertrag/Mustermietvertrag des Haufe-Verlages (www.Haufe.de):

  • Möglichkeit der Gestaltung einer Präambel mit Beschreibung der Bedürfnisse der Vertragsparteien
  • somit wird die Besonderheit des Projektes - auch in der Erprobungsphase hervorgehoben und an die Duldsam- und Belastbarkeit der Vertragsparteien appelliert
  • Abgrenzung Betreutes Wohnen zum Heimgesetz
  • Vertrag wird ausdrücklich unter die Prämisse Betreuten Wohnens gestellt
  • genau definierter Umfang der Betreuungsleistungen
  • Möglichkeit der Reduktion der Grundnutzungsgebühr/Miete für die Erprobungsphase- Staffelmietvertrag
  • Pauschale bezüglich nicht genau kalkulierbaren Betriebskosten in der Erprobungsphase (rechtlich zweifelhaft)
  • Haftungsbegrenzung des Vermieters auf Vorsatz bezüglich der technischen Einrichtungen des Projekts
  • Koppelung der Nutzung der Wohnung an den bestehenden Betreuungsvertrag-  besonderer Kündigungsgrund. Somit wird gewährleistet, dass die Wohnung tatsächlich Bedürftigen im Erbfalle zur Verfügung gestellt werden kann (rechtlich zweifelhaft)
  • Betreuungsvertrag wird als Anlage des Nutzungsvertrags Vertragsbestandteil. Korrespondierende Regelung im Betreuungsvertrag
  • Regelungen zum Besichtigungsrecht währen der Erprobungsphase
  • Gesonderte Einwilligungserklärung der Nutzer bezüglich der Datenerhebung, -verarbeitung und -nutzung entsprechend der Öffnungsklausel im Bundesdatenschutzgesetz (s.u.)

Rechtliche Aspekte, wenn ein Wohnen mit Altersassistenz nicht mehr möglich ist

1. Sonderkündigungsrechte des Mieters bei Umzug in Alten- oder Pflegeheime?

  • es gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen: grundsätzlich 3 Monate
  • Abweichung in Altverträgen (2-Wochen-Frist) oder durch Individualvereinbarung möglich
  • Mieter kann gemäß § 242 BGB Anspruch auf Verkürzung der Kündigungsfrist wegen Umzug ins Pflegeheim haben (AG Münster, Urteil vom 16.03.2000, Az: 54 C 6052/99), wenn Kündigungsfrist vertragsvereinbart sehr lange bemessen ist: Erforderlich ist aber die Stellung eines Nachmieters oder die sehr leichte Möglichkeit der Neuvermietung. Im Fall betrug die Kündigungsfrist hier 12 Monate! Praxisfremder Fall.

2. Aufhebungsvereinbarung

  • Den Parteien steht es frei, eine Vereinbarung über vorzeitige Beendigung des Nutzungs- und Betreuungsvertrages zu schließen
  • Gilt nicht für Beendigung der Mitgliedschaft in der eG. Hier gelten immer die satzungsrechtlichen Regelungen.

3. Vorgehen bei Vorliegen einer Betreuung

  • für die Kündigung oder anderweitige Nutzung der Wohnung braucht Betreuer nach §1907 BGB die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts
  • holt Betreuer die erforderliche Genehmigung nicht ein, so ist die von ihm abgegebene Erklärung nichtig (Kündigung), ein abgeschlossener Vertrag (Aufhebungsvertrag) ist jedenfalls so lange schwebend unwirksam wie die Genehmigung hierzu nicht erteilt ist - sinnvoll daher Aufhebungsvereinbarung abzuschließen
  • wenn Betreuter noch geschäftsfähig ist, dann kann Betreuer die Kündigung im Namen und mit Vollmacht des Betreuten aussprechen

Datenschutzrechtliche Aspekte

Der Umgang mit personenbezogenen Daten unterfällt dem Datenschutzrecht. Als Grundregel ist jedes Erheben, Verarbeiten oder Nutzen personenbezogener Daten verboten, solange es nicht erlaubt ist (sog. Verbot mit Erlaubnisvorbehalt). Daher ist der Umgang mit personenbezogenen Daten nur dann erlaubt, wenn der Umgang mit personenbezogenen Daten auf eine gesetzliche Grundlage gestützt werden kann oder eine datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung vorliegt.

Wohnformen auf die individuellen Bedürfnisse der Bewohner abzustimmen bedeutet auch immer eine Einbindung der Technik und damit auch der Erfassung von Daten. Handelt es sich dabei um personenbezogene Daten und deren angestrebte Verarbeitung kann dies nur durch eine umfassende wirksame datenschutzrechtliche Einwilligungserklärung legitimiert werden.

Dies betrifft z.B.:

  • Gesonderte Einwilligungserklärung der Nutzer bezüglich der Datenerhebung, -verarbeitung und -nutzung entsprechend der Öffnungsklausel im Bundesdatenschutzgesetz aufgrund der technischen „Überwachung“ der Person und der damit verbundenen Speicherung von Daten
  • Einsatz von Messgeräten und Sensoren, die die Körperfunktionen betreffen, setzt Einwilligung in Grundrechtseingriff voraus. Art 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 1 Abs. 1 GG = Persönlichkeitsschutz und Recht auf informationelle Selbstbestimmung
  • aber auch Schutz vor Benachteilung wegen Behinderung (Art 3 Abs. 3 Satz 2 GG), Recht auf Informationszugang (Art 5 GG),
  • Schutz von Ehe und Familie (Art 6 GG), Unverletzlichkeit der Wohnung (Art 13 GG), Berufsfreiheit (Art. 12 GG)
  • gesetzlich sehr beschränkte Befugnisse zur Datenverarbeitung erfordern daher die Einwilligung nach § 4a SDSG des Betroffenen
  • § 4a BDSG regelt die formellen und inhaltlichen Anforderungen an Einwilligungserklärung, wie Einwilligung vor Datenerhebung, Schriftformerfordernis, vorherige Aufklärung und Information sowie Einsichtsfähigkeit des Betroffenen, Bestimmtheit der Erklärung. Letzteres ist ganz besonders abhängig von Art der technischen Altersassistenz

Die Einwilligung muss in allen Punkten (wer übermittelt wann was an wen zu welchem Zweck) derart klar bestimmt sein, dass für den Betroffenen eindeutig erkennbar ist, was mit seinen Daten passiert.

Mögliche Datenarten sind z. B.:

  • Vitaldaten - Blutdruck, EKG, Temperatur, Blutzucker, etc
  • Verhaltensdaten - Bewegung, Türöffnungen, Nutzung von Herd/WC/TV/PC, Video- und Audioüberwachung, Liegedruck, etc.
  • Umgebungsdaten - Licht, Temperatur, Lautstärke, etc.
  • Interventionsdaten - Fernmedikamentgabe, Raumzutritt, etc.
  • IT-Infrastrukturdaten - Sensor-Rohdaten, Protokoll/Logs, etc
  • Aggregierte Daten - Abrechnungsdaten über Kommunikation, Energieverbrauch etc.

Mögliche Beteiligte sind z.B.:

  • Betroffener, Besucher, Pflege, Wachdienst, Arzt, Betreuer, Technikdienstleister, etc.
  • aus Erklärung muss sich also klar erkennen lassen, unter welchen Bedingungen sich der Betroffene mit der Verarbeitung welcher Daten einverstanden erklärt
  • Problem: Erfassung von Daten Dritter, Besucher, Stellvertreter, Mitarbeiter von beteiligten Dienstleistern
  • auch die Einbindung externer Dienstleisters muss dem Betroffenen klar erläutert werden und diese entsprechend verpflichtet werden, die Datenschutzbestimmungen einzuhalten
  • der Einwilligung muss folglich eine umfassende Information und Aufklärung des Betroffenen vorausgehen und die Erklärung muss die Erhebung, Verarbeitung und Nutzung von Daten umfassen und konkret den Bezug zu den einzelnen Bereichen darstellen, wie
    • Daten zu Lebensgewohnheiten,
    • Vitaldaten,
    • Daten zum Betrieb der Wohnung

Literatur:

Unabhängiges Landeszentrum für Datenschutz Schleswig-Holstein (ULD):
Juristische Fragen im Bereich altersgerechter Assistenzsysteme
(Studie zu rechtlichen Fragen und Herausforderungen in Bezug auf altersgerechte Assistenzsysteme)

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